Zalo
dienthoai
FacebookHỏi:
Trước đây gia đình tôi có mua 1 mảnh đất trị giá 850 triệu đồng và người đứng tên sổ đỏ là em tôi, sau đó xây lên một căn nhà trị giá 700 triệu đồng. Tôi cần tiền làm ăn nên đi vay người quen 500 triệu đồng, họ yêu cầu chúng tôi cầm cố miếng đất trong thời hạn là 15 tháng (khi vay tiền giao Sổ đỏ cho họ giữ và viết Biên bản). Theo thỏa thuận 1 tháng đóng 5.000.000 tiền lãi nhưng trong giấy để là tính lãi theo pháp luật. Tôi muốn hỏi, trong thời hạn 15 tháng tôi muốn chuộc lại căn nhà, mà bên người cầm cố cho tôi yêu cầu tôi phải đóng đủ 13 tháng tiền lời, như vậy có đúng không. Nếu sau này không có tiền để chuộc miếng đất vậy căn nhà tôi xây trên mảnh đất xử lý như thế nào?
Đáp:
Cảm ơn Quý Anh/ chị đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Hợp danh H3T, đối với vấn đề này, Luật sư tư vấn như sau:
Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ thực hiện trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai năm 2013). Do đó, người dân chỉ được phép sở hữu về quyền sử dụng đất, không phải sở hữu về đất đai.
Do vậy, giao dịch “cầm cố” của gia đình bạn thực hiện với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Quyền sử dụng đất được xếp vào nhóm quyền tài sản. Tuy nhiên, bạn cần hiểu rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là quyền tài sản mà chỉ là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền tài sản của một chủ thể mà thôi. Do đó, ngoài giá trị vật chất được ghi nhận thông qua Giấy chứng nhận thì bản thân nó không mang giá trị nào khác.
Theo điều 167 Luật đất đai 2013 thì những giao dịch người sử dụng đất được thực hiện với quyền sử dụng đất của mình bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn . Như vậy, Nhà nước không quy định việc cầm cố quyền sử dụng đất bởi bản chất của giao dịch cầm cố cần có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố mà quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên không thực hiện được việc chuyển quyền chiếm hữu.
Do đó, căn cứ vào khoản 4 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định “Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất”, thì hành vi thực hiện cầm cố quyền sử dụng đất là hành vi bị pháp luật đất đai nghiêm cấm.
Vì vậy, theo quy định tại Điều 123 BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”, giao dịch cầm cố của gia đình bạn sẽ được coi là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Căn cứ theo quy định tại điều 131 BLDS thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là gia đình bạn có quyền được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thanh toán số tiền đã nhận từ bên nhận cầm cố.
Ngoài ra, xin tư vấn thêm cho gia đình bạn, trong trường hợp thông tin bạn cung cấp có sự nhầm lẫn về hình thức giao dịch dân sự từ thế chấp thành cầm cố và thế chấp, như vậy về bản chất, gia đình bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất của gia đình cho khoản vay 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), trong thời hạn 15 tháng với lãi suất là 5.000.000 đồng / 01 tháng (Năm triệu đồng một tháng).
Căn cứ vào khoản 2 Điều 470 BLDS quy định “2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”, trong trường hợp gia đình bạn muốn thanh toán khoản vay này để lấy lại tài sản thế chấp là ngôi nhà thì gia đình bạn phải trả toàn bộ lại theo kỳ hạn là 15 tháng, trừ trường hợp trong thỏa thuận có quy định khác.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý theo quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS về lãi suất thì “Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.”. Như vậy, gia đình bạn chỉ phải trả lãi theo phần lãi suất tối đa theo quy định, còn phần lãi vượt quá sẽ không có hiệu lực.
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nêu rõ:
“Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
…”.
Theo đó, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực
Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Điều kiện về chủ thể
Cá nhân nhận thế chấp là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nói cách khác, cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Bên thế chấp là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất của mình phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nếu là hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên có chung quyền sử dụng đất (văn bản có công chứng).
+ Điều kiện về nội dung
Việc nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
+ Điều kiện về hình thức
Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
+ Điều kiện về quyền sử dụng đất
Có Giấy chứng nhận.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Còn thời hạn sử dụng đất (trong thời hạn sử dụng đất).
Ngoài các điều kiện trên thì việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, việc bên cho bạn vay tiền nhận thế chấp cần đảm bảo đủ các điều kiện trên mới được pháp luật công nhận là giao dịch nhận thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nếu gia đình bạn không thanh toán được khoản vay trên thì người cho bạn vay (nhận thế chấp) sẽ có quyền xử lý đối với tài sản bạn thế chấp (Đáp ứng điều kiện ghi nhận tại Mục 4).
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp căn nhà mà gia đình bạn xây. Theo quy định tại Điều 325 BLDS: “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Đối với trường hợp của bạn, do cả quyền sử dụng và nhà đều thuộc sở hữu của gia đình bạn nên người nhận thế chấp được phép sau khi xử lý quyền sử dụng đất nếu không đủ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được phép xử lý cả ngôi nhà để bảo đảm khoản tiền còn thiếu. Sau khi xử lý xong, gia đình bạn sẽ được nhận lại khoản tiền từ việc xử lý còn thừa sau khi thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp.
Lưu ý, các tư vấn trên được xây dựng trên giả thiết em bạn người đứng tên trong sổ đỏ đồng ý với việc bạn sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất đi tham gia giao dịch.
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH H3T
Trọng chữ tâm – Giữ chữ tín – Trao trí tuệ