Zalo
dienthoai
FacebookChuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một giao dịch phổ biến, có tác động rất lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và sự ổn định trong đời sống của người dân. Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và giảm thiểu tranh chấp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không ít trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng hoặc lập hợp đồng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.
Dưới đây là một số quan điểm về việc “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực có được công nhận hiệu lực không?” của tác giả Phạm Thị Thùy Dung. Phạm vi bài viết được áp dụng đối với những giao dịch chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Bà Phạm Thị Thùy Dung – Chuyên viên pháp lý Công ty Luật Hợp danh H3T
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo đó, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được lập thành văn bản theo quy định pháp luật nhưng không được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng đó vô hiệu do vi phạm về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 vẫn quy định trường hợp “ngoại lệ”, tức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vi phạm về hình thức nhưng vẫn được công nhận hiệu lực.
Theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện được lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức. Thông thường, để định lượng hai phần ba nghĩa vụ được xác định thông qua việc trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất và các trường hợp khác được Tòa án xem xét, công nhận.
Tại án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình và khi đất đủ điều kiện chuyển nhượng hai bên đã có thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Bên cạnh đó, điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Như vậy, khi hết thời hiệu khởi kiện, các bên tham gia giao dịch không thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức.
Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực vẫn có thể được công nhận hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể: được lập bằng văn bản, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng và bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Tuy nhiên để tránh những tranh chấp phát sinh và tốn kém về tiền bạc, thời gian, khi tham gia quan hệ về hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng về quyền sử dụng đất, các bên cần đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Trên đây là những nội dung nghiên cứu của tác giả Phạm Thị Thùy Dung. Hy vọng bài viết sẽ giúp Quý khách hàng, Quý độc giả có góc nhìn khách quan và toàn diện hơn khi nghiên cứu các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp có bất kỳ thắc mắc hoặc cần hỗ trợ chi tiết, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Hợp danh H3T để được tư vấn kịp thời.
Chuyên viên pháp lý – Phạm Thị Thùy Dung