Zalo
dienthoai
FacebookHiện nay mua nhà thế chấp ngân hàng diễn ra rất phổ biến bởi việc mua bán này sẽ giúp người mua tiết kiệm được một khoản chi phí, ngoài ra thủ tục cũng diễn ra đơn giản. Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là hình thức mua bán có sự tham gia của 3 bên: Người mua nhà, ngân hàng và người bán đang có tài sản thế chấp. Tuy nhiên việc mua bán này cũng kèm theo nhiều rủi ro.
Mua bán nhà đang thế chấp thường có giá rẻ hơn so với thị trường. Hình thức này giúp người bán tránh bị ngân hàng tịch thu tài sản, khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua có thể hoàn toàn yên tâm rằng căn nhà không nằm trong diện quy hoạch. Pháp lý cũng được đảm bảo, do được phía ngân hàng thẩm định, kiểm tra kỹ lưỡng trước khi phê duyệt.
Mua nhà thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Những rủi ro thường gặp khi mua nhà thế chấp bao gồm: nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật nếu bên vay không trả được nợ, lãi; người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua do các giấy tờ đều được giữ tại ngân hàng; có thể có tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn…
Ngoài ra, thủ tục sang tên chuyển nhượng nhà thế chấp cũng mất nhiều công đoạn, thời gian hơn. Bởi cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp nhà – ngân hàng, trước khi rao bán. Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng.
Mua nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của ngân hàng
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, “khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý”.
– Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán nhà đó, thì bên bán và bên mua có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng với số nợ Ngân hàng….
Sau đó, bên bán mang sổ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong thì hai bên ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên sổ.
– Trên thực tế, rất ít Ngân hàng ban hành văn bản đồng ý cho mua bán nhà đất đang thế chấp. Trong trường hợp này, bên bán và bên mua sẽ lập một thỏa thuận ba bên với Ngân hàng để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Các điều khoản nêu rõ việc thanh toán tiền vay giữa bên bán với ngân hàng, việc thanh toán tiền mua nhà giữa người mua và người bán.
Sau khi trả nợ xong, Ngân hàng trả sổ và công văn giải chấp, hai bên sẽ ký công chứng Hợp đồng đặt cọc.
Sau đó bên bán đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Cuối cùng, hai bên ký Hợp đồng mua bán công chứng và sang tên sổ.
*Lưu ý:
Văn bản hợp đồng sẽ là sự ràng buộc giữa quyền và nghĩa vụ của ba bên trong việc thành toán tiền. Nếu một trong các bên vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật hoặc quy định của hợp đồng.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi, người mua cần đọc kỹ văn bản, rõ ràng trách nhiệm của các bên. Dự đoán các tình huống phát sinh khi không thể công chứng, tách sổ.
Trong trường hợp tiền bán nhà cao hơn so với tiền nợ ngân hàng của bên bán. Khi đó số tiền gốc và lãi bên mua nộp phải bằng số tiền gốc và lãi mà bên bán trả cho ngân hàng. Từ đó, bên bán sẽ được ngân hàng trả lại giấy tờ nhà và xóa thế chấp. Lúc này, phần tiền thanh toán còn lại sẽ do sự thỏa thuận của bên bán và bên mua.
Tiền cọc phải được xác thực tại UBND xã, các tổ chức hành nghề công chứng và lập thành văn bản.
Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng
Khi quyết định mua nhà thế chấp ngân hàng, cần lưu ý một số vấn đề sau:
– Tìm hiểu thông tin bên bán:
Tin tưởng là mấu chốt cho một giao dịch an toàn và thành công. Để tạo được sự tin tưởng nhất định, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin bên bán. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có như nhà bị tranh chấp, lừa đảo,…
– Cẩn thận kiểm tra hồ sơ căn nhà:
– Xác định nhà có đang thế chấp ngân hàng thật không
Bạn có thể xác định điều này bằng những cách sau:
+ Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ photo và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà đó.
+ Yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đó đúng là đang được vay thế chấp tại ngân hàng
+ Yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Bởi trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân để xác nhận xem đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà đó thật hay không
Việc mua nhà thế chấp ngân hàng gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện, vì vậy để việc mua bán diễn ra thuận lợi bên mua cần tìm hiểu rõ thông quy, quy trình, thủ tục để tránh mất nhiều thời gian.
Để tránh những rủi ro khi mua nhà thế chấp, bạn có thể gặp Luật sư để được tư vấn những vấn đề pháp lý liên quan. Luật sư sẽ hỗ trợ bạn trong những công việc sau:
- Tìm hiểu, giúp khách hàng xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;
- Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;
- Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
- Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán
Quý bạn đọc lưu ý, những nội dung trên chỉ mang tính chất tham khảo, phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm tình huống xảy ra. Để nắm bắt rõ hơn về phương án giải quyết, kính đề nghị Quý bạn đọc liên hệ trực tiếp đội ngũ Luật sư/Chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Hợp danh H3T.