Zalo
dienthoai
FacebookHỏi:
Gia đình tôi đang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp cho bố mẹ và tôi năm 1987. Năm 2010, đất được cấp Sổ đỏ đứng tên Hộ gia đình ông Lê Văn Tuyến – tức bố đẻ tôi. Hợp đồng chưa được chứng thực vì UBND cấp xã yêu cầu em trai tôi và vợ của em trai tôi đang sống chung hộ khẩu với bố tôi (từ năm 2008 đến nay) phải ký tên vào hợp đồng mới chứng thực được. Hiện nay, em trai tôi không đồng ý ký tên. Theo tôi nghĩ việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên không cần sự đồng ý của vợ chồng em trai tôi. Luật sư cho tôi biết UBND cấp xã yêu cầu như vậy là đúng hay sai? Tôi phải làm sao trong trường hợp này?
Đáp:
Cảm ơn Quý anh/chị đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Hợp danh H3T. Đối với vấn đề này, Luật sư tư vấn như sau:
1. Việc Ủy ban nhân dân xã yêu cầu bổ sung hồ sơ là để đảm bảo hợp đồng, giao dịch được thực hiện đúng pháp luật, không vô hiệu, không gây thiệt hại cho các bên liên quan, thể hiện trách nhiệm của cơ quan chứng thực trong việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch.
Theo quy định, hộ gia đình muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188, Điều 191, Điều 192 và Điều 193 Luật Đất đai năm 2013.
2. Quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc sở hữu chung của các thành viên gia đình. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cấp năm 2010, năm 2008, vợ chồng em trai đã kết hôn và có tên trong Sổ.
Theo đó:
+ Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
+ Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
3. Việc xác định những người có quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu.
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
4. Khi công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu không tuân thủ các điều kiện nói trên thì hợp đồng đó có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Như vậy, những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp Giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Do đó, anh phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để xem xét và xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất”.
Quý bạn đọc lưu ý, những nội dung trên chỉ mang tính chất tham khảo, phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm tình huống xảy ra. Để nắm bắt rõ hơn về phương án giải quyết, Kính đề nghị Quý bạn đọc liên hệ trực tiếp đội ngũ Luật sư/ Chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Hợp danh H3T.