Zalo
dienthoai
FacebookNgày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ, tạo động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Nghị quyết số 18-NQ/TW được xem là cơ sở chính trị quan trọng để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai.
Mục tiêu cụ thể của Nghị quyết là: “Hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.”
Bám sát những đường lối, chính sách quan trọng đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW có nhiều điểm mới, đột phá. Ngày 18/01/2024 vừa qua, theo tinh thần của Nghị quyết 18/NQ/TW về quản lý sử dụng đất, quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai 2024 thay thế cho Luật Đất đai 2013 hiện hành.
Đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024. Như vậy, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trừ 2 trường hợp sau đây:
– Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2024.
– Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết 61/2022/QH15 về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021 – 2030. Khoản 9 Điều 60 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực thi hành.
Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, có khả năng tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, bao gồm những nội dung sau:
1. Luật Đất đai 2024 bãi bỏ quy định về khung giá đất, quy định Bảng giá đất được xây dựng hàng năm
Hiện nay, khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; khoản 1 Điều 114 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.
Điều này đồng nghĩa với việc, sẽ có Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 và Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu – tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể 05 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thặng dư; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể (Điều 158 và điều 160). Trong trường hợp cần thiết phải được Chính phủ đề xuất và nhận được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá để phát triển Kinh tế – Xã hội.
2. Những quy định mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và tách thửa, hợp thửa đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sổ đỏ, sổ hồng là các gọi thông dụng của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong từng thời kỳ thì sẽ có những tên gọi chính xác cho sổ đỏ, sổ hồng. Sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC). Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).
Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) tại Luật Đất đai 2024.
Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung rất nhiều quy định quan trọng về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người dân.
2.1. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/ đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
– Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Từ năm 2025 – khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.
2.3. Quy định mới về tách thửa, hợp thửa theo Luật Đất đai 2024
Hiện khái niệm “tách thửa”, “hợp thửa” chưa có quy định giải thích cụ thể. Thực tế có thể hiểu, tách thửa là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau. Ngược lại, hợp thửa được hiểu là gộp nhiều quyền sử dụng thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể về vấn đề này.
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách, hợp thửa phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau:
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
Ngoài ra, việc tách thửa còn phải đảm bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 còn phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
3. Tổng hợp các quy định mới về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
3.1. Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội
Trong luật đất đai năm 2013 chỉ đưa ra tổng 3 mục lớn trong đó có 8 mục nhỏ về các trường hợp nhà nước được phép thu hồi đất. Những trường hợp này còn khá chung chung mang tính chất trao quyền quyết định các trường hợp thu hồi đất cho Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa và liệt kê cụ thể 32 trường hợp nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng”. Đồng thời quy định thêm về tính minh bạch, công khai dễ giám sát và đã khắc phục được một số trường hợp địa phương thu hồi đất một cách tràn lan giống như đã xảy ra trước đây. Bảo đảm việc sử dụng đất ổn định, lâu dài cho người dân và các tổ chức kinh tế.
3.2. Đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
Bên cạnh hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền (trong trường hợp không có đất để bồi thường), Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; Nhà ở.
Đặc biệt, ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu.
3.3. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư
Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:
“…Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”
Khoản 5 Điều này cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, về nguyên tắc, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất.
3.4. Bổ sung thêm khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Ngoài các khoản hỗ trợ như quy định hiện hành, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác:
– Hỗ trợ di dời vật nuôi;
– Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
4. Không còn cấp đất cho hộ gia đình
Hiện nay, theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, căn cứ vào quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật này:
“ 25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
Theo đó, chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất. Luật mới đã có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259.
Bênh cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có GCNQSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào GCNQSDĐ nếu có nhu cầu.
5. Những quy định mới về đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa
5.1. Cho phép mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất được quy định trong luật tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật đất đai 2013 (Điều 130)
Điều 177 của Luật đất đai 2024 quy định: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đã được điều chỉnh tăng lên thành không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176.
Ngoài ra, Luật mới còn có các quy định mới liên quan đến “Tập trung đất nông nghiệp”, “Tích tụ đất nông nghiệp” (điều 177, Điều 192) có thể tạo điều kiện cho nông nghiệp phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn hướng đến mục tiêu năm 2030 phát triển 1 triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao.
5.2. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, tại Mục 5 Chương III Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.
Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Luật sư Trịnh Trang Thanh – Phó Giám đốc Công ty Luật Hợp danh H3T
6. Điểm mới trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
6.1. Tăng cường sự công khai, minh bạch và sự tham gia của người dân trong lập quy hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định cụ thể và mạnh mẽ hơn nhằm tạo điều kiện cho sự tham gia của tổ chức chính trị – xã hội, cộng đồng và cá nhân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất.
Thông qua việc lấy ý kiến của các sở, ngành có liên quan, các cấp ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, UBND cấp huyện, cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư, cũng như cá nhân có liên quan, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng dựa trên sự tham gia và đóng góp của người dân. Điều này không chỉ tạo ra các quyết định quy hoạch phản ánh đúng nhu cầu và mong muốn của cộng đồng mà còn tăng cường sự hiểu biết và ủng hộ từ phía người dân đối với quy hoạch.
Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định về công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
– Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Hiện nay, theo Điều 48 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi 2018) quy định công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
– Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai
– Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai
6.2. Bổ sung nhiều nội dung trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Bổ sung nhiều nội dung trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện là một phần quan trọng trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng tăng. Việc so sánh quy định giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 đồng thời phân tích những thay đổi trong nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện từng bước nắm bắt được hình ảnh rõ ràng về sự phát triển và tiến bộ trong việc quản lý đất đai của đất nước.
Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những điều chỉnh và bổ sung đáng kể vào nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai hiện đại và phù hợp với thực tiễn phát triển. Một số điểm đáng chú ý có thể được liệt kê như sau:
(i) Bổ sung các mục tiêu cụ thể và rõ ràng: Luật Đất đai 2024 đã mở rộng danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm, đồng thời quy định rõ ràng về việc bố trí đất ở và đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, nâng cao tính minh bạch và tính công bằng trong quản lý đất đai.
(ii) Tăng cường quản lý và sử dụng đất: Luật Đất đai 2024 cũng tập trung vào việc quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thông qua việc quy định chi tiết về diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất và tái định cư, cũng như đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi.
(iii) Tính liên tục và ổn định: Luật Đất đai 2024 cũng đảm bảo tính liên tục và ổn định trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất bằng việc tiếp tục thực hiện các dự án đã được xác định trong năm kế hoạch trước theo quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, cùng với việc bổ sung và điều chỉnh các nội dung mới, Luật Đất đai 2024 cũng đã loại bỏ một số nội dung không còn phù hợp hoặc cần thiết trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Cụ thể, việc loại bỏ phân tích và đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước cũng như lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có thể được xem là một sự điều chỉnh đáng chú ý.
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam và được gọi chung là cá nhân.
Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Điển hình trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước,… không phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
8. Quy định cụ thể về quá trình “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất”
Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể:
Điều 125 Luật đất đai 2024 quy định cụ thể về việc “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất đủ tiêu chuẩn” do nhà nước tạo lập hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng được mặt bằng mà “nhà đầu tư trúng thầu sẽ có trách nhiệm ứng phần vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc có thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu.
9. Quy định việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến khác nhau trong Luật Đất đai sửa đổi đó là về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai quy định: Được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật.
10. Tổng hợp điểm mới về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và các chính sách liên quan đến kinh doanh bất động sản
10.1. Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành.
Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.
10.2. Cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi 2014) quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
Điều 247 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi, bổ sung thành: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
10.3. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 như:
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
– Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất
– Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
– Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm…
10.4. Tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm
Căn cứ quy định tại khoản 2 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào Bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.
Nếu tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ này sẽ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
10.5. Doanh nghiệp có quyền chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép chuyển từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và không quy định quyền ngược lại.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 30 Luật số 31/2024/QH15, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Quyền lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển khoản nộp hàng năm để giảm bớt áp lực tài chính, do đó làm giảm giá bất động sản.
Như vậy, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể lựa chọn chuyển nhượng đất trả tiền hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp trước đây sẽ được trừ vào tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
10.6. Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Luật Đất đai 2013, tại Điều 45 Luật mới còn quy định trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được hưởng lợi từ việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp được UBND tỉnh phê duyệt. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:
Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp;
Vốn đầu tư;
Thời hạn sử dụng đất;
Tiến độ sử dụng đất.Quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất
10.7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất
Theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện không vi phạm quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, vi phạm quy định của Luật Đất đai nhưng đã chấp hành đầy đủ các quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm Công ty thực hiện đầu tư dự án xin giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thể hiện chính sách cởi mở của nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội bắt đầu lại sau những vi phạm trước đó.
Luật Đất đai mới đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi nêu rõ doanh nghiệp này đã vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục triệt để vi phạm trước thời điểm xin giao đất, thuê đất hoặc cấp phép. Với mục đích này, doanh nghiệp vẫn sẽ được nhận đất, thuê đất và nhà nước sẽ cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
10.8. Nộp lại tiền thuê đất được miễn, giảm khi chuyển nhượng
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024, tổ chức trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền thuế đất, tiền thuê đất được miễn, giảm tại thời điểm chuyển nhượng, cho thuê đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.
Đây là một quy định hoàn toàn mới nhằm tránh và hạn chế những tiêu cực phát sinh từ việc được hưởng những ưu đãi của Nhà nước.
10.9. Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác
Theo khoản 2, Điều 46 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
Các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 46 bao gồm:
Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.
Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
10.10. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất
Theo khoản 6, Điều 81 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau đây:
Không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.
Do đó, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.
Trên đây là một số những điểm mới quan trọng mà Công ty Luật Hợp danh H3T đã tổng hợp, phân tích khái quát giúp các độc giả có một cái nhìn toàn cảnh, nắm bắt cơ bản về những điểm mới của Luật Đất đai 2024.
Luật đất đai 2024 ra đời với nỗ lực, mục tiêu khắc phục được trình trạng lãng phí trong sử dụng đất, để đất hoang hoá, suy thoái, ô nhiễm, tình trạng tham nhũng tiêu cực trong đất đai. Hướng tới việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của nhà nước về đất đai. Khơi dậy được tiềm năng về đất đai và phát huy cao nhất giá trị về đất đai. Đất đai phải được sử dụng đúng mục đích và tiết kiệm hiệu quả và bền vững. Từ đó đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà nước.
Mong rằng, khi chính thức có hiệu lực, với 16 chương và 260 điều, trong đó có khoảng 65 điều, khoản giao Chính phủ quy định chi tiết (tức là Chính phủ sẽ phải ban hành Nghị định hướng dẫn các điều, khoản này), Luật Đất đai sẽ tạo nên những cải cách to lớn, ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Dưới quan điểm của những người nghiên cứu pháp luật, Luật sư của Công ty Luật Hợp danh H3T sẽ tiếp tục mang đến những bài viết đi sâu vào từng điểm mới của Luật Đất đai, song hành với việc áp dụng Luật trên thực tế để giúp Quý khách hàng, Quý độc giả có những hiểu biết sâu hơn về đất đai – một trong những vấn đề trọng điểm luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của mọi người dân trên cả nước./.
Luật sư: Trịnh Trang Thanh – PGĐ Công ty Luật Hợp danh H3T